美国面临严重的住房短缺，但在公寓这个领域却是另一番景象。

据统计，2024年最后一个季度，全美多户型公寓的空置率达到8%，高于疫情前的水平。考虑到美国住房市场供应不足150万至700万套（具体取决于估计） ，空置公寓数量上升似乎很奇怪。

产生这一问题的部分原因在于从众心理，房地产开发商纷纷涌入同一城市，建造同类房产。开发商专注于建造四星级和五星级公寓，平均月租金为2,139美元。

这一策略有合理的财务理由：建筑和土地成本的上升意味着开发商需要高租金才能获得可接受的回报。但结果是高档公寓供大于求，超出了许多租户的预算。根据CoStar的数据，美国四星级和五星级公寓的空置率已达到11.4%——是更便宜的房产空置率的两倍。

阳光地带城市的高端公寓供应过剩程度比沿海市场更严重。例如，得克萨斯州奥斯汀的空置率已达到15%。房东需要提供大幅优惠来说服新租户入住，例如在签订一年租约就免除两三个月的租金。表面上看，这些优惠并不会造成总租金的下降，但实际上的降幅高达25%。

波士顿和芝加哥等城市在疫情期间被投资者嫌弃，但如今它们表韧性更强。因为2021年至2024年期间新建房屋供应量很少，纽约高端公寓的空置率为2.8%，使其成为全美最为供不应求的租赁市场之一。而许多其他沿海城市和中西部地区的新建市场低迷，租金正在上涨。

近年来，混合工作模式导致城市经济陷入困境，如今它们开始复苏。公寓业主Equity Residential在最近的财报电话会议上表示，自亚马逊要求员工每周五天返回办公室以来，该公司注意到西雅图市中心的租房需求有所改善。该公司对今年提高旧金山租金持乐观态度。

在目前的房地产市场中，房东应该大赚一笔。30年期固定利率抵押贷款的成本再次接近7%，这让许多美国人无法拥有住房。

根据John Burns Research and Consulting的数据，一套首套住房的每月抵押贷款和维护成本比租赁同一房产的成本高出1,091美元。从历史上看，购房比租赁的溢价为233美元，因此更多的人被迫租房更长时间。

随着开发商放缓新建住户，直到现有的过剩产能被消化，高端公寓的新建量正在放缓。但真正有需求的住房类型的建设并没有增加。根据CoStar的数据，2024年最后一个季度，全美只有6,700套平均月租金为1,332美元的公寓在建，而高端公寓的数量接近50万套。

许多房东认为，随着移民潮吸收了过剩的住房供应，他们最喜欢的阳光地带城市的租金将在今年晚些时候回升。即使移民潮已从疫情期间的高峰大幅放缓，但迁入这些市场的人数看起来仍然可观。根据Cushman & Wakefield多户住宅洞察主管Sam Tenenbaum 分析，奥斯汀目前有大约21,000套公寓在建，占其公寓总库存的6.5%。如果2025年迁入该市的人数与2024年一样多，那么空置的公寓只需一年时间就能消化掉。

但投资者还面临另一个麻烦的现状。根据普林斯顿大学驱逐实验室的数据，在佛罗里达州盖恩斯维尔、田纳西州纳什维尔、休斯顿和菲尼克斯等几个受欢迎的阳光地带市场，政府提交的驱逐通知数量远高于2019年。奥斯汀的驱逐申请现在比新冠疫情前的平均水平高出36%，这可能会向市场释放出另外12,500套住房，并推迟租金上涨的速度。

驱逐人数激增可能是暂时现象，而不是租户面临财务压力的体现。上市公寓的未付租金并未出现赤字，租户留存率仍然异常高。

但业内人士表示，目前阳光地带的租房者绝对是在“折价购物”——搬进全新的公寓，享受两个月的免费租金，但租约到期后就搬走。与此同时，低收入和中等收入租房者在疫情期间积累的现金似乎已经用完了。

这些市场的房租曾经相对便宜，但当房东试图提高租金时，租户可能很难再承受更多压力。进军供应不足的地区可能是投资者明智的对冲策略。如果开发商能够解决如何盈利地建造廉价住房这一严峻挑战，对紧张的房地产市场来说，情况会更好。

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