加州各地近700个公寓大楼被列入“抵押贷款黑名单”，这给想要出售房产的业主带来了麻烦。在许多情况下，房主不得不降低要价。

该名单最早出现于2023年，具体内容由房利美维护并更新。房利美是一家政府支持的实体，本身不发放贷款，但其姊妹公司房地美购买了近一半的住房贷款并捆绑出售给投资者。

被列入黑名单的购房者几乎不可能获得常规贷款——房利美购买并担保的那种贷款，这种贷款往往比其他抵押贷款便宜，而且需要的首付也更低。

近年来，房利美的名单越来越长，因为它希望避免承担那些它认为保险不足、破旧不堪或缺乏足够储备的房产抵押贷款。

2024年1月，房利美将康特拉科斯塔县高档退休社区罗斯莫尔（Rossmoor）的大部分房源列入黑名单，房地产经纪人拉里·斯皮特里的生意也因此骤减了一半。罗斯莫尔拥有6,700套住宅。

“有一段时间，我们很恐慌——没有人放贷，”专门从事该地区业务的斯皮特里说。由于没有贷款机构提供合格的抵押贷款，只有那些能找到现金买家的人才会卖房。他说，由于买家数量减少，社区的房价暂时下跌。

2024年5月，当地抵押贷款经纪人玛丽·尼尔斯找到了愿意向罗斯莫尔公寓买家提供抵押贷款的替代贷款机构——即所谓的“非合格抵押贷款”或“非QM贷款”，这类贷款通常需要更高的首付要求和利率。她还找到了一家合作社贷款机构，并为社区买家提供了约30笔贷款。

“销售额和价格都再次回升，”尼尔斯说。“但如果我们得到房利美的批准，我们的处境会更好。”

波士顿律师事务所Allcock & Marcus的公寓律师斯蒂芬·马库斯拥有该黑名单的访问权限，他表示，截至3月11日，黑名单上的加州房产总数已达到733处。这一数字比上个月的695处有所增加。

在南加州，有438个公寓小区被列入黑名单。洛杉矶县有237个，市内有37个公寓小区。在1月份的山火中遭受重创的太平洋帕利塞兹有28个。同样在南加州，奥兰治县有70个小区被列入黑名单，圣地亚哥县有98个，河滨县有19个，圣贝纳迪诺县有14个。

Allcock & Marcus表示，不会公布名单上的房产名称，因为这可能会损害这些公寓的房产价值。

自2021年佛罗里达州Surfside公寓倒塌事件造成98人死亡以来，房利美的黑名单越来越长，这为全国各地推迟维护的公寓协会敲响了警钟。

加州还对公寓业主提出了更严格的要求，以确保居民的安全。2019年，伯克利发生阳台倒塌事故，造成六名年轻人死亡，此后该州通过了一项法律，要求公寓每六年检查一次所有阳台和室外楼梯。

保险危机使问题更加严重，房主和公寓协会都更难以负担全面的保险。

核桃溪市专门从事公寓业务的律师泰勒·伯丁表示，从历史上看，只需为公寓项目中的一小部分单元投保就足够了，因为地震或火灾可能会摧毁一些单元，但其他单元却完好无损。但最近加州各地迅速蔓延的野火引发了人们的担忧，即整个社区可能会在灾难中被摧毁。

“如果无法获得足够的火灾保险，以便在发生重大火灾时重建其所有建筑，那么抵押贷款公司就会面临风险，”伯丁说。“房利美正在保护自己，因为它意识到野火正在袭击城市地区。”

然而，大多数公寓无力为其全部房产投保，或者更确切地说，其成员不愿意批准这种支出。

罗斯莫尔社区的房地产经纪人杰基·吉芬估计，为了满足房利美的保险要求，业主最终平均每月需要多花费300美元，或者每年多花费3,600美元。

“月费已经在涨了，”吉芬说。“每月再增加300美元，我们最终可能会损失很多房产价值，因为会有太多人卖房。”

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