投资者纷纷重返纽约办公楼，向房地产开发商提供数十亿美元的贷款，这表明大型基金经理认为，重返办公室的浪潮是市场急需的慰藉。

根据英国《金融时报》查阅的文件和美国银行的数据，最近几周，纽约四座摩天大楼的业主利用商业抵押贷款支持证券市场为其债务进行再融资，筹集了 30 亿美元。

这使得今年 CMBS 市场上仅与纽约办公室相关的借款额升至 110 亿美元，美国证券化市场的办公室融资额达到 2021 年以来的最高水平（美联储开始加息之前）。

对于房地产开发商和严重依赖企业部门税收的城市来说，重要的是，投资者正在向那些不被视为炫耀性资产的建筑（包括老旧的塔楼）敞开腰包。他们认为，这表明债务市场终于开始对租赁率高的摩天大楼解冻，尤其是在第六大道和公园大道沿线、时代广场和宾夕法尼亚车站附近的拥挤商业区。

“办公室回来了，”Fortress资产支持证券主管马里奥·里维拉(Mario Rivera)表示。他将这一趋势归因于企业政策要求恢复面对面办公。他指出，第六大道(这条大道上挤满了律师事务所、对冲基金和其他金融机构)的办公空间出现了反弹，“市场一度回避这个空间，但现在情况已经不同了”。

美国银行策略师艾伦·托德 (Alan Todd) 表示，今年美国开发商已获得超过 20 笔仅以办公楼为抵押的 CMBS 融资，而去年全年仅有 8 笔，2023 年则为 0 笔。CMBS 市场只是开发商为其房地产融资的渠道之一。

房地产开发商派拉蒙 (Paramount) 于 7 月底筹集了 9 亿美元，用于为第六大道 1301 号的债务进行再融资，该大楼是法国农业信贷银行 (Crédit Agricole) 和诺顿罗氏律师事务所 (Norton Rose) 的所在地。

往北几个街区，黑石集团于5月份获得了8.5亿美元的债务融资，其中超过6亿美元是通过商业抵押贷款支持证券市场（CMBS）获得的，该公司与开发商费舍尔兄弟公司（Fisher Brothers）共同投资了第六大道1345号。根据流传给投资者的文件，这栋大楼未来将成为宝维斯律师事务所（Paul Weiss）的办公地点，该公司每年将支付约8100万美元的办公费用。

苹果公司位于纽约宾夕法尼亚车站对面的办公楼也由其所有者沃纳多（Vornado）进行了再融资，筹集了4.5亿美元。Durst Organisation 也获得了13亿美元的融资，用于支持康泰纳仕和世达律师事务所位于时代广场的旧总部。该总部现已出租给社交媒体公司TikTok和律师事务所Venable等公司。

这些交易表明，纽约办公楼债务市场趋于稳定，投资者向开发商承销贷款的意愿也在增强。去年以及2025年初，房地产企业以几栋标志性建筑为抵押筹集了数十亿美元，其中包括洛克菲勒中心35亿美元的债务融资，以及汇丰银行所在的哈德逊广场新楼“螺旋大厦”（The Spiral）29亿美元的抵押贷款。

房地产顾问公司世邦魏理仕（CBRE）表示，随着大型公司在曼哈顿扩张，可供租赁的办公空间数量一直在减少。第二季度，曼哈顿中城的办公空间可用率从去年同期的18.2%降至15.5%。

与此同时，纽约大都会运输署的数据显示，该市地铁系统的工作日使用量正在回升，平均每天付费乘车量接近 400 万人次，达到疫情前水平的 72%。

KKR 房地产信贷主管马特·塞勒姆 (Matt Salem) 表示：“投资者看到空置率下降和净租赁趋势呈正增长……并表示我们可能已经在其中一些市场找到了底部。”

塞勒姆补充说，保险公司今年一直是办公楼债务的大买家，投资者希望从纽约市的许多融资中分一杯羹。他指出，KKR今年已购买了约4亿美元的办公楼支持的商业抵押贷款支持证券(CMBS)。

但投资者仍需注意，近期的交易并不意味着办公楼市场已经完全恢复正常，并指出纽约的融资全部用于那些大部分空间已被蓝筹租户租用的楼宇，而那些尚未装修或难以吸引租户的物业仍然面临问题。

这些交易的杠杆率也低于疫情前的正常水平，这表明贷款机构需要额外的保护来为这些交易提供资金。在某些情况下，开发商在房地产交易中投入了额外的股权，以使债务余额更易于债权人承销。

“这是一个富人和穷人的故事，”Beach Point Capital结构性信贷主管本·亨萨克(Ben Hunsaker)表示。“人们在关注公园大道(Park Avenue)或中央公园景观办公室的空置情况，并表示我们可以再次借贷……如果你再往外走两个街区，情况就会变得很糟糕。我不知道这样的边际需求会有多少。”

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