美国政府停摆不仅会冻结政治，还会对房地产市场造成影响。购房者面临贷款审批停滞，卖家不得不应对延迟的过户日期，而被迫休假的联邦雇员则不知该如何支付下个月的抵押贷款。从等待美国农业部贷款的乡村小镇到首都周边的高价社区，这种连锁反应随处可见。

当主要住房项目停止时，交易就会停滞

政府停摆期间对房地产市场最直接的影响是服务放缓。“即使政府停摆，仍然可以从联邦住房管理局（FHA）和退伍军人事务部（VA）等机构获得政府支持的贷款，”美世顾问公司（Mercer Advisors）董事总经理约瑟夫·杨在一封电子邮件采访中表示。“但他们的员工数量大幅减少，因此处理时间和截止日期可能会被打乱。”

这种放缓会带来实际后果。虽然联邦住房管理局 (FHA) 和退伍军人事务部 (VA) 的贷款申请可能会继续处理，但任何需要人工审核或联邦验证的步骤——收入支票或国税局 (IRS) 记录——都可能被推迟。对于一些买家来说，这可能会导致交易超过有效期。

一项支持低收入和农村购房者的贷款项目受到的打击尤其严重。杨说：“美国农业部贷款受影响最大，新贷款发放已完全暂停。”

疫情封锁期间，买家和业主面临的另一个难题是洪水保险。国家洪水保险计划 (NFIP) 目前在疫情封锁期间处于关闭状态。如果没有他们的服务，许多抵押贷款将无法办理。HomeAbroad的分析师估计，如果NFIP继续关闭，每天可能有3600套房屋成交，价值约16亿美元的日销售额面临风险。

联邦工作人员感到压力

据两党政策中心称，超过70万联邦工作人员被迫休假，大约相同数量的工作人员仍在无薪工作。该中心还报告称，如果政府停摆持续下去，多达300万现役军人和75万国民警卫队及预备役人员可能需要无薪服役。这种收入损失已经正在重塑地方房地产市场。

“政府停摆带来的心理影响已经渗透到购房者的行为中，”房地产投资平台巨头首席执行官兼联合创始人亚历克斯·布莱克伍德在接受电子邮件采访时表示。“由于大量联邦工作人员面临停薪，联邦雇员密集的地区感受最为强烈。”

数据支持他的观点。“在华盛顿特区，待售房屋销售量同比下降约6.7%，降幅远超全国平均水平，原因是潜在买家在休假担忧的影响下有所退缩，”布莱克伍德说道。“另一方面，由于一些当地人希望出售房屋，新挂牌房屋数量增长了9.8%，增幅位居美国主要都市圈第三位。”

对于现有的房主来说，拖欠的工资可能会迅速滚雪球般增长。“如果房主受到了政府停摆的影响——无论是被迫休假、被解雇，还是担心可能失业——都应该立即联系他们的抵押贷款服务机构，”Rocket Mortgage的服务执行副总裁LaQuanda Sain在一封电子邮件采访中表示。“在拖欠任何款项之前尽早采取行动，可以帮助房主在不确定的时期保持掌控。”

塞恩补充说，大多数贷款机构都制定了针对短期中断的困难计划，包括抵押贷款延期或临时付款调整，这两项措施对于因政府停摆而陷入困境的房主来说都是一种福音。

抵押贷款利率可能会下降——但不要指望轻松获胜

如果说华盛顿的动荡有什么好处的话，那就是政府关门可以降低抵押贷款利率。在不确定时期，投资者往往会购买美国国债，从而压低收益率（进而压低抵押贷款利率）。

“此次政府关门带来的少数一线希望之一就是它对抵押贷款利率的影响，”布莱克伍德说道。“我们已经看到利率跌至接近今年最低水平。30年期固定利率平均近期徘徊在6.3%左右，较今年早些时候的峰值明显回落。”

房地美 (Freddie Mac) 的主要抵押贷款市场调查证实了这一趋势，显示10月中旬30年期固定利率略低于6.3%，为2024年底以来的最低点。

较低的利率或许对新购房者有利，但并不一定意味着更多的抵押贷款再融资活动。许多房主仍然被困在疫情期间利率低于3%的贷款中，这使得再融资成为一个不具吸引力的选择。

在金融不确定时期，贷款机构会收紧承保标准吗？这也是有可能的，这使得一些贷款机构的再融资变得不那么稳妥。

杨表示：“虽然借贷成本可能会下降，但财务准备和灵活性比以往任何时候都更加重要。借款人应该备齐所有文件，保持良好的信用状况，并做好在出现有利条件时迅速采取行动的准备。”

延误正在加剧，需要时间来缓解

即使项目仍在运行，积压的申请也在不断增加。美国退伍军人事务部和住房与城市发展部的团队正在裁员，导致承保流程放缓，审批时间延长。

为了尽量减少问题，塞恩建议买家提前办理贷款手续。“购房者应该提前与贷款机构分享最新的文件，避免因需要联邦政府检索和验证的文件而造成的潜在延误。”

房地产经纪人和抵押贷款机构正在采取“政府关门应急措施”来应对，即在合同条款中规定，如果联邦服务中断导致交易延误，可以给予额外时间处理。但一旦政府重新开门，这些延误不会在一夜之间消失。数千份待处理文件将一次性重新输入系统，造成可能需要数周时间才能处理的积压。

这对于农村和沿海市场尤其具有挑战性，因为美国农业部贷款和洪水保险对这些市场至关重要。如果这些管道继续冻结，当地的销售可能会完全停滞。

区域影响差异很大

并非所有市场都会受到政府关门的同等影响。在华盛顿特区、北弗吉尼亚州和马里兰州等政府密集的地区，工资发放暂停已经导致住房需求下降。

农村地区同样面临风险——并非因为无薪休假，而是因为政府停摆后，美国农业部的融资陷入停滞。在沿海地区，任何洪水保险失效都可能彻底破坏交易。相比之下，经济更加多元化、现金买家比例更高的大都市地区可能更容易度过政府停摆带来的动荡。

结果如何？我们可能会看到一个分裂的市场，联邦工作人员中心的价格增长停滞，而其他地区的价格增长保持相对稳定。

房主如何保护自己

对于已经面临不确定性的房主来说，财务灵活性至关重要。

“我们建议客户重新关注他们的财务计划——特别是现金流需求和每月核心支出，”杨说。“可能有必要关注预算的优先事项，认真考虑可自由支配的支出和非可自由支配的支出，以及是否使用储蓄或其他流动性选择。”

Sain的建议也类似：尽早行动，保持条理，并与贷款机构保持沟通。“行动越早，选择就越多，”她说。

如果您居住在洪水区，请仔细检查您的保险范围——尤其是在您即将续保的情况下。此外，任何进行再融资的人都应确保所有洪水保险文件都是最新的，以避免联邦验证系统离线时出现额外的延误。

买家应该记住什么

使用联邦贷款项目的买家应预计贷款审批时间会比较长，并做好备用计划。塞恩表示：“住房和城市发展部 (HUD) 仍在处理联邦住房管理局 (FHA) 的贷款，退伍军人事务部 (VA) 也仍在发放贷款。”他指出，由于审批和验证等步骤需要更多人手，因此可能需要更长时间。

她指出，房利美和房地美的运营独立于联邦预算，这意味着常规贷款基本不受影响。同时符合政府支持贷款和常规贷款资格的购房者，可以提前准备好常规贷款的审批，以防万一出现时间问题。

尽管存在不确定性，杨鼓励大家坚持下去。“我们建议客户专注于房产识别、文件整理，以及与卖家和贷款机构的清晰沟通。”

布莱克伍德甚至在混乱中看到了机遇。“当一切顺利时，人们往往对投资最有信心，”他说道。“但历史表明，最佳的长期回报是在形势不确定时获得的。随着租赁需求持续攀升，我们看到了以大幅折扣购买优质房产的绝佳机会。”

对于愿意接受更慢、更复杂流程的买家来说，联邦政府关门带来的不确定性可能为他们在当前房地产市场中寻找价值提供难得的机会。

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