万万没有想到，美国房产界华人最爱、需求最旺的城市尔湾（Irvine）临近年底突然出现价格回调、挂牌量暴增的迹象。这对于急于出货的卖家来说实属当头一棒，甚至有华人卖家被迫亏本70万美元割肉。

受年底节假日淡季、高房贷利率以及社会政策变化多重因素影响，尔湾房市在过去半年明显降温。

最新消息显示，一名尔湾房产经纪人透露，一套曾被华人买家加价抢下的独立屋，在一年后不得不连续两次降价求售，最终以约亏损70万美元的价格卖出。

该房产经纪人称，这套房位于Statehouse Pl。公开数据也显示，这栋独立屋在2024年2月挂牌价为220万美元，同年3月，一位华人买家以260万美元（加价 18.2%）成交。

此后房主在2024年9月将其重新装修后挂牌出租，租金为每月1万美元。但是房主之后遇到问题房客，厌倦了出租业务，想要尽快脱手该房产。

2025年4月，房主以296万美元将该独立屋挂牌出售，但市场反应冷淡，不到两个月便连续两次降价求售。最终这套房在10月以250万美元成交，比买入价更低，较挂牌价更是低达46万美元，跌幅16%。

这名经纪人透露，这位屋主向其表示，房子实际亏本约70万美元，其他成本还包括购入后的重新装修费用，以及两次交易的经纪人费用、房产税等。从买入到售后，前后仅一年半，可以说是亏了个底朝天。

最让人惊讶的是，降价甚至亏本出售房屋，这在尔湾已不是个例。

根据当地一位地产经纪人Jason聂，他作为买家经纪于近日协助买家购入的两栋房子，都比挂牌价低不少。一处是尔湾Eagle Point的一处四卧室独立屋，挂牌价272万美元，最终成交价为228万美元；另一处Clear Creek的五卧室独立屋，挂牌价349.8万美元，成交价275万美元。

根据加州房地产经纪人协会（CAR）对尔湾市9月房地产数据统计，该市41.5%的上市房屋均有降价。9月独立屋中位房价为186万美元，与去年同比下降9.4%。

Zillow网站对尔湾房地产市场最近一年的统计显示，截至9月30日，尔湾有933栋房屋在售；截至8月31日，房屋中间成交价为149.5万美元，中间挂牌价为169.6万美元。有72.6%的房屋成交价低于挂牌价，仅19.8%的房屋成交价高于挂牌价。

Jason聂表示，最近尔湾房市的挂牌价格和成交价，"差距还是比较大。"他说，还有一些在2023年尔湾房市涨得比较凶的时候买房的屋主，如今要低于当时的购入价出售。

至于背后的原因，他表示是因为尔湾市的房价标价过高。不过他也表示，有的房屋也可能是故意将挂牌价调低，吸引买家来竞争，这种房子最终的成交价往往是比较真实，能凸显房子本身真实价值。

南加州房地产经纪人李秉信指出，尔湾是一个美国房市进入寒冬的典型代表。这里曾是房市最热的城市。他有一个客人曾经180万美元购买一栋新房，装修后价值在200万美元以上。如今相同屋况装修好的新房子160万至180万美元就可以买到，掉价20%。

李秉信说，对于曾经在2021–2023年高位买入新房的屋主，“现在再不走（卖掉），以后（房价）会掉更多。”他说，目前已经有很多买家在出手，尔湾现在上市房屋超过900栋，以前仅不超过200栋。“这就是最明显的例子，”他补充道。

也有房产经纪人持相同观点，他指出，尔湾如今是美国“房市迅速降温”的典型代表。他的一位客户曾以180万美元购入新房，装修后价值曾一度突破200万美元；而现在，类似条件的房子160万–180万美元就能买到，价格回调约20%。

他补充指出，库存激增就是市场进入寒冬的最明显信号。

多位南加州房产经纪人认为，今年房市的明显降温并非偶然，而是由多重因素叠加造成的。

首先是来自川普政府的关税政策、移民政策调整，在部分华人区带来间接影响。

一些经纪人观察到，今年华人买家数量显著减少，传统华人社区如帕沙迪那（Pasadena）等地，开放看房活动中出现的多为白人及西裔客群。买家减少，加剧了市场的观望气氛。

其次，在需求走弱的同时，买家的挑剔程度反而提升。经纪人指出，许多买家会直接要求屋主让价10%至20%，而在竞争减少的情况下，卖方接受更弱的议价能力这一事实。

第三，高利率大幅抬高持有成本，许多屋主在面对物业税、装修费用和日常支出不断增加的情况下，更倾向于提前出手房产，使得市场库存迅速增加。

另外，物价上涨让潜在买家在房贷上更加谨慎，购房意愿明显降低，导致市场出现“房子变多、买家变少”的状况。

主编精选，篇篇重磅，请点击订阅“邮件订阅”