周四，美国总统唐纳德·特朗普在社交媒体上表示，他已指示联邦政府购买2000亿美元的抵押贷款债券。他表示，此举将有助于降低抵押贷款利率，因为美国人正担心房价上涨。

在11月中期选举前，特朗普和白宫一直试图表明他们正在回应选民对住房负担能力的担忧。由于持续的房屋建设缺口，房价普遍上涨速度超过收入增长速度，这使得租房者更难购买首套住房，现有房主也更难升级到新房——这一挑战可以追溯到特朗普的第一任期，以及2008年引发全球金融危机的房地产市场崩盘后的复苏阶段。

特朗普表示，两家受政府监管的抵押贷款公司房利美和房地美拥有2000亿美元的现金，将用于完成此次收购。

特朗普在社交媒体上发帖称：“这将降低抵押贷款利率，降低每月还款额，使购房成本更加实惠。”

美联储过去曾在经济动荡时期购买抵押贷款债券以帮助降低利率，这使得许多房主能够以3%或更低的利率进行再融资。近期的低利率使得这些房主不愿出售房产，导致市场房源短缺。

“从宏观层面来看，我认为这只是在掩盖更深层次的问题，而且可能不会降低利率到足以真正消除抵押贷款利率锁定效应的程度，”房地产经纪公司Redfin的首席经济学家达里尔·费尔韦瑟表示。

费尔韦瑟估计，政府购买抵押贷款债务可以使30年期固定利率抵押贷款的利率降低0.25至0.5个百分点。但她也提醒说，这种购买行为并不能解决其他问题，例如市场上长期存在的房屋短缺，而房屋短缺正是导致许多美国人买不起房的原因之一。

据房地美（Freddie Mac）的数据，抵押贷款利率平均约为6.2%。房地美与房利美（Fannie Mae）于2008年美国经济在大衰退期间崩溃时被接管。自2022年9月以来，30年期抵押贷款利率从未低于6%。

费尔韦瑟表示：“将抵押贷款利率降低0.25个百分点或0.5个百分点，或许能在一定程度上刺激需求，但我认为这并不能解决住房市场存在的限制问题。”

此外，还存在一个风险，那就是特朗普将动用原本用于缓冲经济衰退的现金储备，而这些储备本应像大萧条时期那样，帮助抵御经济下滑。从某种意义上说，如果房地产市场出现任何不利情况，房地美和房利美可能会更加脆弱，这意味着特朗普押注这种情况发生的可能性极低。

此外，美联储资产负债表上持有约2万亿美元的抵押贷款支持证券。这一数字低于2022年6月的2.7万亿美元。随着美国经济从全球疫情中复苏，美联储开始逐步减持其抵押贷款债务。

随着全球疫情后通胀飙升，抵押贷款利率开始攀升，2022年消费者价格指数达到四十年来的最高水平。尽管平均抵押贷款利率已从去年特朗普第二任期开始时的近7%有所下降，但这一降幅并未给感受到住房、食品和能源成本压力的公众带来多少安慰。

利率下降时，每月偿还房贷的成本会降低。每月还款额的减少可以暂时提高购房者的负担能力，直到房价因利率变化而调整。据圣路易斯联邦储备银行的数据，截至去年年中，未偿还的抵押贷款债务约为21.1万亿美元。

疫情期间，许多房主利用低利率环境，以3%或更低的利率重新贷款。

特朗普上个月表示计划推出住房改革方案，而周三他又表示希望阻止机构投资者购买房屋。

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