美国各地的房地产经纪人正准备迎接经营方式的巨大转变。从8月1日开始，一项新规则将出台，彻底改变美国房地产经纪人帮助人们买卖房屋的报酬方式。

这一变化是行业组织全美房地产经纪人协会 (National Association of Realtors) 3月份宣布的4.18亿美元和解协议的一部分，旨在废除支撑行业的传统佣金结构。根据传统的佣金方式，房屋卖家通常需要支付5%或6%的佣金，这笔费用通常由他们的经纪人和代表其房屋买家的经纪人平分。

自协议宣布以来的几个月里，全国各地的房地产经纪人一直在为这一变化做准备，参加培训，仔细研究他们必须与潜在购房者签署的新合同的细节。一些经纪人预测，这些规则将为新的商业模式铺平道路，并可能导致许多全方位服务的房地产经纪人离开该行业，而其他人对即将到来的变化更为乐观。

“这是一项规模庞大的行业社会实验，”美国最大的房地产经纪公司之一eXp Realty的首席执行官Leo Pareja表示：“我正在为我的经纪人做好准备，迎接我所说的‘混乱的中间阶段’。我完全预料到会有很多混乱。”

全美房地产经纪人协会会长凯文·西尔斯在一份声明中表示，他相信全美房地产经纪人协会的会员将会适应这些变化，行业分析师称这是美国房地产市场一个世纪以来最大的变化。

“这些变化有助于进一步增强消费者在购买和出售房屋时的清晰度和选择权，”西尔斯说。随着8月17日的临近，“我相信我们的会员有能力为行业的发展做好准备并接受它，并帮助引导消费者适应新的形势。”

从历史上看，卖方经纪人会向卖家收取一定费用，通常是房屋购买价格的5%或6%，这笔费用会分一半给买方经纪人。这意味着卖家可能要承担巨额费用：一栋价值100万美元的房屋的卖家可能要支付6万美元的佣金。一些专家表示，这些钱被计入房屋的挂牌价格，从而抬高了待售房屋的价格。

尽管全国地产经纪商协会 (NAR) 长期以来一直辩称佣金是可以协商的，但一系列诉讼指控这一标准做法违反了反垄断法。

除了金钱赔偿外，NAR还同意修改两项关键规则，作为和解诉讼协议的一部分。这两项规则都将于8月17日生效，理论上旨在打破支付佣金的标准方式。

一名法官已获得初步批准NAR于4月份批准了该协议，但最终批准听证会定于11月26日举行。

第一项变化：禁止经纪人的报酬被列入多重挂牌服务。多重挂牌服务是房地产经纪人用来分享待售房屋详细信息的集中数据库。不过，报酬细节仍然可以在其他地方发布广告或当面或通过电话沟通。

第二项变化：要求买方经纪人提前讨论他们的报酬。从8月1日起，与潜在购房者合作的经纪人必须在共同参观房产之前签订书面买方协议。该协议旨在告知买家，如果卖家选择不承担费用，买家有责任支付自己的房地产经纪人的费用。

然而，在改革之前，已有18个州的房地产经纪人被要求签署买方代理协议。明尼苏达州的房地产经纪人Mary Schumann表示，对她来说，NAR的改革似乎是可以接受的。

“我总是倾向于等待，看看事情会如何发展，然后再惊慌失措，”舒曼说：“我们这里已经签订了买方协议，这似乎并没有什么不同。”

根据TD Cowen Insights 3月份的分析，有人估计房地产佣金可能会下降25%至50%。这可能为采用固定费用和折扣经纪等替代商业模式的房地产公司铺平道路。

Redy首席战略官Shelly Cofini表示，她相信NAR的和解将使她的公司受益。Redy在全国范围内运营，是一个允许房地产经纪人竞标房屋挂牌交易的市场，这意味着经纪人可以向房屋卖家支付费用以获得代表卖家与买家谈判的机会，当然也会减少他们自己的佣金。

“这是改变房地产交易方式的一部分，”Shelly Cofini说：“因为经纪人控制着整个中介过程，所以他们可以决定收取多少的现金奖励，并决定他们同意的佣金结构。”

公司也在寻求以其他方式利用即将到来的变化。Flyhomes是一家传统的房地产经纪公司，但今年夏初，该公司推出了一款人工智能聊天机器人，旨在回答购房者可能会问房地产经纪人的问题。

Flyhomes首席战略官亚当·霍普森 在谈到NAR的变化时表示：“消费者不知道这会发生。”“当他们决定要买房并发现必须签订合同时，他们可能会说，‘哇，这是什么？’我们认为这会促使他们从其他来源寻找信息。我们将成为其中一个来源。”

根据旧标准，买家通常可以免费获得代理服务，因为代理人的佣金来自卖家的口袋。

许多接受采访的房地产经纪人表示，他们认为新规将奖励更有经验的房地产经纪人，而将年轻的经纪人拒之门外，因为购房者可能不愿与缺乏经验的房地产经纪人签署具有法律约束力的协议。

19岁的南卡罗来纳州查普林市房地产经纪人麦迪逊·马蒂亚斯表示，她必须加班加点地工作，以消除潜在客户对她年龄的先入为主的印象。他经常在晚上重读合同，以确保她记住了所有细节。

马蒂亚斯说，她认为一些房地产经纪人会离开这个行业，但她不认为年龄是一个因素。

“我认为会有更多的经纪人退出，因为有些人不喜欢改变，”她说：“作为一名新经纪人，有些人质疑过我，但从来没有人因为我在这个行业工作的时间而不想和我合作。一切都取决于信心和自我教育。”

“我其实不太担心，”她补充道。

主编精选，篇篇重磅，请点击订阅“邮件订阅”